Die Abschreibung eines Parkplatzes wird nicht wie die eines Apartments berechnet. Die Art des Objekts (geschlossener Stellplatz, Tiefgaragenstellplatz, Außenstellplatz) verändert die buchhalterische Dauer, das anwendbare Steuersystem und manchmal sogar die Möglichkeit der Abschreibung. Diese Unterschiede zu verstehen, ermöglicht es, die tatsächlichen Auswirkungen auf die Nettorentabilität einer Investition in einen Parkplatz zu messen.
Gebauter Parkplatz oder freier Stellplatz: Was sich für die buchhalterische Abschreibung ändert
Die erste Variable, die isoliert werden muss, ist nicht das Steuersystem, sondern die physische Natur des Parkplatzes. Ein Garage, Box oder überdachter Parkplatz stellt eine Konstruktion dar, also ein abschreibungsfähiges Vermögen über seine tatsächliche Nutzungsdauer. Die buchhalterischen Praktiken sehen in der Regel eine Dauer von zwanzig bis fünfzig Jahren vor, abhängig vom Zustand des Gebäudes und den Materialien.
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Ein freier Außenstellplatz, einfach nur mit Bodenmarkierungen ohne gebaute Struktur, gehört einer anderen Kategorie an. Er wird als Grundstück betrachtet. Ein Grundstück hingegen wertet nicht ab und ist niemals abschreibungsfähig, egal ob das Objekt in einer GmbH mit Körperschaftsteuer oder im Rahmen eines privaten Vermieters gehalten wird. Diese Unterscheidung, die in allgemeinen Leitfäden selten detailliert behandelt wird, verändert jedoch die Situation für den Investor, der Stellplätze in einem Wohngebiet oder einer Eigentümergemeinschaft ohne überdachten Parkplatz anvisiert.
Bevor die Besteuerung eines Parkplatzes modelliert wird, muss daher genau qualifiziert werden, was man kauft. Die Fragen zur Abschreibung und Dauer eines Parkplatzes hängen direkt von dieser Qualifizierung als Bauwerk oder Grundstück ab.
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Abschreibungsdauer eines Parkplatzes: Vergleichstabelle nach Komponenten
Die Abschreibung nach Komponenten gilt sowohl für gebaute Parkplätze als auch für jede Immobilienart. Jedes strukturelle Element erhält eine eigene Dauer.
| Komponente | Indikative Abschreibungsdauer | Geschätzter Anteil |
|---|---|---|
| Rohbau (Betonstruktur, Platte) | 30 bis 50 Jahre | Mehrheitlich |
| Dach / Abdichtung | 20 bis 25 Jahre | Bedeutender Anteil für einen überdachten Stellplatz |
| Elektrische Installationen (Beleuchtung, motorisierte Tür) | 15 bis 20 Jahre | Modest Anteil |
| Garagentor, bewegliche Ausstattungen | 10 bis 15 Jahre | Niedrig |
| Grundstück (nicht bebauter Anteil) | Nicht abschreibungsfähig | Variabel je nach Lage |
Die Zerlegung basiert auf dem allgemeinen Rechnungslegungsplan. Der Grundstücksanteil muss vom Kaufpreis isoliert werden, bevor eine Abschreibung berechnet wird. Für einen Stellplatz in der Tiefgarage eines Gebäudes ist dieser Anteil oft gering. Für eine Einzelgarage mit Grundfläche kann er einen sichtbaren Teil des Preises darstellen.
Anwendbares Steuersystem: LMNP, SCI mit Körperschaftsteuer oder Einkünfte aus Vermietung
Das System, unter dem der Parkplatz gehalten wird, bestimmt die Abschreibungsmethode und deren steuerliche Nützlichkeit.
Zusätzlicher Parkplatz einer möblierten Wohnung im LMNP
Im LMNP unter dem realen Regime reduziert die Abschreibung den steuerpflichtigen Gewinn, ohne dass eine Auszahlung erfolgt. Der Parkplatz muss jedoch untrennbar mit der möblierten Wohnung verbunden sein, das heißt, er muss zusammen mit der Wohnung vermietet oder dem gleichen Mietvertrag zugeordnet sein. Ein separat vermieteter Parkplatz fällt nicht unter das LMNP, da die Vermietung nicht möbliert ist.
Die LMNP-Abschreibung kann kein steuerliches Defizit erzeugen. Wenn die Abschreibungsbelastung das Ergebnis übersteigt, wird der Überschuss ohne zeitliche Begrenzung auf die folgenden Geschäftsjahre übertragen.
Parkplatz, der über eine SCI mit Körperschaftsteuer gehalten wird
Die SCI, die der Körperschaftsteuer unterliegt, schreibt den Parkplatz nach denselben buchhalterischen Regeln wie jedes Unternehmen ab. Die Abschreibung verringert das steuerpflichtige Ergebnis der Körperschaftsteuer. Bei einem Verkauf wird jedoch der Gewinn auf den Nettobuchwert (Kaufpreis abzüglich der vorgenommenen Abschreibungen) berechnet, was die steuerliche Basis mechanisch erhöht.
Unmöblierte Vermietung und Einkünfte aus Vermietung
Ein unmöbliert vermieteter Parkplatz ohne Bezug zu einem möblierten Mietvertrag generiert Einkünfte aus Vermietung. In diesem Rahmen ist keine Abschreibung abzugsfähig. Nur die tatsächlichen Kosten (Grundsteuer, Instandhaltungsarbeiten, Zinsen für Darlehen) mindern das steuerpflichtige Einkommen im Rahmen des realen Vermietungsregimes.
Auswirkungen der Abschreibung auf den Verkaufsgewinn eines Parkplatzes
Die Abschreibung bietet einen steuerlichen Vorteil während der Haltedauer, verändert jedoch auch die Gleichung beim Verkauf. Die Behandlung variiert je nach Regime.
- Im LMNP unterliegt der Gewinn dem Regime der Privatpersonen. Die abgezogenen Abschreibungen werden nicht in die Berechnung des Gewinns einbezogen. Die steuerliche Basis basiert auf dem ursprünglichen Kaufpreis, mit Abschlägen für die Haltedauer.
- In einer SCI mit Körperschaftsteuer wird der Gewinn auf den Nettobuchwert berechnet. Jeder Euro, der abgeschrieben wurde, erhöht den steuerpflichtigen Gewinn zum Körperschaftsteuersatz. Der steuerliche Vorteil der Abschreibung während der Haltedauer wird daher beim Verkauf teilweise wieder aufgegriffen.
- Bei unmöblierter Vermietung (Einkünfte aus Vermietung) stellt sich die Frage nicht, da keine Abschreibung vorgenommen wurde. Der Gewinn folgt dem klassischen Regime der Privatpersonen mit progressiven Abschlägen.
Dieser Mechanismus der Wiederintegration in einer SCI mit Körperschaftsteuer führt dazu, dass einige Investoren das LMNP für gebaute Parkplätze, die mit einer möblierten Wohnung verbunden sind, bevorzugen, genau weil die LMNP-Abschreibung die Steuerlast beim Verkauf nicht erhöht.
Buchhalterische Erklärung: Die Punkte, die nicht vergessen werden dürfen
Die Erklärung der Abschreibung eines Parkplatzes setzt voraus, dass der Kaufpreis korrekt aufgeteilt wird. Drei Posten werden häufig unterschätzt oder vergessen.
Die Notarkosten und die Gebühren für die Eintragung können immobilisiert und dann abgeschrieben oder im ersten Jahr als Kosten verbucht werden. Die Wahl hängt von der gewählten Steuerstrategie ab. Die mit dem Erwerb verbundenen Maklergebühren unterliegen derselben Behandlung.
Das motorisierte Garagentor, falls vorhanden, stellt eine separate Komponente mit einer kürzeren Abschreibungsdauer als der Rohbau dar. Es nicht zu unterscheiden, bedeutet, den Zerlegungsmechanismus nicht optimal zu nutzen.
Ein in einer Eigentümergemeinschaft gekaufter Parkplatz trägt Eigentümergemeinschaftskosten, die jedoch nicht abschreibungsfähig sind. Sie sind unter dem realen Regime als laufende Kosten abziehbar.
Die Nettorentabilität eines Parkplatzes hängt sowohl vom Kaufpreis und der Miete als auch vom gewählten Steuersystem ab. Ein überdachter Stellplatz im LMNP, der an einen möblierten Mietvertrag gebunden ist, bietet den günstigsten Abschreibungshebel, ohne dass beim Verkauf eine Strafe anfällt. Ein freier Außenstellplatz hingegen wird unabhängig von der gewählten rechtlichen Struktur keine Abschreibung erhalten.