Der französische Immobilienmarkt durchläuft eine Phase der Anpassung. Die Zinssätze stabilisieren sich nach ihrem raschen Anstieg. In einigen Metropolen sinken die Preise, während mittelgroße Städte an Attraktivität gewinnen. In diesem Kontext stellt sich die Frage der Vermögensdiversifizierung durch Immobilien mit neuen Parametern, insbesondere seit den steuerlichen Änderungen, die durch das Finanzgesetz 2025 eingeführt wurden.
Wiedereingliederung der Abschreibungen LMNP: eine steuerliche Änderung, die die Karten neu mischt
Seit dem Finanzgesetz 2025 werden die im LMNP-Regime realisierten Abschreibungen in die Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns beim Verkauf integriert. Diese steuerliche Wende verändert grundlegend die Berechnung der Nettorentabilität für Investoren in möblierte Immobilien.
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Konkreter gesagt sieht ein Investor, der seine möblierte Immobilie jedes Jahr abschreibt, um seine laufende Steuerlast zu senken, diese Einsparung beim Verkauf vom Finanzamt zurückgeholt.
Die Auswirkungen sind nicht marginal. Laut den Analysen der Firma CPIM kann die Ausstiegsbesteuerung bei einem durchschnittlichen Geschäft von 20.000 auf 50.000 Euro zusätzlichen Steuern steigen. Diese Mehrkosten zwingen dazu, die Haltedauer neu zu überdenken: Unter 22 Jahren belastet die Besteuerung die Gesamtperformance der möblierten Investition erheblich.
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Für einen Investor, der sein Immobilienvermögen diversifizieren möchte, verändert diese Reform die Abwägung zwischen möblierter und unmöblierter Vermietung. Sie ermutigt auch dazu, die Investitionslösungen von ALO Immobilier zu erkunden, die es ermöglichen, verschiedene Haltungsstrategien zu vergleichen, bevor man sich verpflichtet.
SCPI der neuen Generation: Immobilien-Diversifizierung ohne direkte Verwaltung
Die SCPIs stellen ein oft genanntes, aber selten in ihrer aktuellen Dimension analysiertes Diversifizierungsinstrument dar. Der Markt der SCPIs hat Turbulenzen erlebt, mit Preisrückgängen bei Anteilen bestimmter historischer Fahrzeuge. Gleichzeitig ist eine neue Generation von SCPIs entstanden.
Diese neuen Fonds weisen unterschiedliche Merkmale auf:
- Sie wurden nach der Korrektur der Bewertungen aufgelegt, was es ihnen ermöglicht, Vermögenswerte zu angepassten Preisen zu erwerben, ohne das Gewicht eines überbewerteten Erbes aus den Vorjahren
- Ihre Anlagestrategie zielt oft auf spezifische Segmente (Logistik, Gesundheit, Hotellerie) ab, anstatt auf das allgemeine Büro, das die Schwierigkeiten konzentriert hat
- Die Liquidität und die Transparenz der Gebühren stehen im Fokus der Verwaltungsgesellschaften, die unter regulatorischem Druck stehen
Die neuen SCPIs kaufen zu niedrigeren Bewertungen als die historischen Fonds. Dieser technische Punkt, der oft vernachlässigt wird, bedeutet, dass ein Investor, der heute in eine SCPI der neuen Generation einsteigt, nicht das Risiko einer latenten Abwertung trägt, das auf einigen älteren Fahrzeugen lastet.
Einige Vermögensverwalter berichten, dass die Mittelzuflüsse in diese neuen Fonds zunehmen. Andere erinnern daran, dass ihre historische Performance zu kurz ist, um zuverlässige Schlussfolgerungen über ihre langfristige Stabilität zu ziehen.
Haltedauer und Besteuerung: das wahre Diversifizierungskriterium 2024
Vermögensdiversifizierung beschränkt sich nicht darauf, die Arten von Vermögenswerten zu vervielfachen. Sie spielt auch eine Rolle bei der Haltedauer jedes Vermögenswerts, einem Parameter, den die LMNP-Reform strategischer denn je macht.
Das französische Regime für Immobiliengewinne sieht eine vollständige Steuerbefreiung nach 22 Jahren Haltedauer vor, und eine Befreiung von den Sozialabgaben nach 30 Jahren. Mit der Wiedereingliederung der Abschreibungen LMNP werden schnelle Rotationsstrategien deutlich weniger rentabel als langfristige Haltungsstrategien.
Ein diversifiziertes Immobilienportfolio im Jahr 2024 profitiert von der Kombination:
- Von langfristigen Vermögenswerten (Hauptwohnsitz, unmöblierte Mietobjekte in stark nachgefragten Gebieten), die voll von den Abzügen für die Haltedauer profitieren
- Von kollektiven Fahrzeugen wie SCPIs, um Zugang zu Segmenten (Büros, Handel, Logistik) zu erhalten, ohne zu viel Kapital zu binden oder Mieter zu verwalten
- Von einem kurzen oder mittellangen möblierten Segment, das unter Berücksichtigung der neuen Ausstiegsbesteuerung kalibriert ist, mit einem klar definierten Haltedauerhorizont bereits beim Kauf
Dieser Ansatz nach der Haltedauer vermeidet die klassische Falle, ähnliche Vermögenswerte in derselben Region anzuhäufen, in der Annahme, zu diversifizieren, während man das geografische und steuerliche Risiko konzentriert.
Vermietungsmarkt: widersprüchliche Signale je nach Segment
Der Markt für Mietinvestitionen sendet je nach Segment widersprüchliche Signale. Die großen Metropolen sehen ihre Preise nach Rückgängen stabilisieren, während mittelgroße Städte mit hoher Studentenzahl zunehmend Investoren anziehen, unterstützt durch eine starke Mietnachfrage und zugänglichere Erwerbspreise.
Im Gegensatz dazu steht das Bürosegment unter Druck. Homeoffice hat die Bedürfnisse der Unternehmen nachhaltig verändert, und die Leerstandsquoten in bestimmten Büroparks sinken nicht. Für einen individuellen Investor ist es jetzt einfacher, sich über eine spezialisierte SCPI dem Bürobereich auszusetzen als durch einen direkten Kauf.
Der Neubau im Wohnbereich leidet unter einem anderen Problem: Der Anstieg der Baukosten hat die Margen der Entwickler gedrückt, was das verfügbare Angebot einschränkt. Diese Knappheit stützt die Preise im Neubaubereich, reduziert jedoch auch die Möglichkeiten, zu vorteilhaften Bedingungen zu kaufen.
Die verfügbaren Daten erlauben keine Schlussfolgerungen über eine einheitliche Richtung des Marktes. Die Diversifizierung bleibt eine pragmatische Antwort auf diese Unsicherheit, vorausgesetzt, sie basiert auf steuerlichen und zeitlichen Kriterien und nicht nur auf der Vervielfachung der Vermögenswerte.