De Franse vastgoedmarkt bevindt zich in een periode van herziening. De rentevoeten stabiliseren zich na een snelle stijging. De prijzen in sommige metropolen dalen, terwijl middelgrote steden aan aantrekkelijkheid winnen. In deze context rijst de vraag naar diversificatie van vermogen door middel van vastgoed met vernieuwde parameters, met name sinds de fiscale wijzigingen die zijn ingevoerd door de wet op de financiën 2025.
Herintegratie van afschrijvingen LMNP: een fiscale verandering die de kaarten herschudt
Sinds de wet op de financiën 2025 worden de afschrijvingen die in LMNP onder het werkelijke regime worden toegepast heringevoerd in de berekening van de belastbare meerwaarde bij de verkoop. Deze fiscale ommezwaai verandert de berekening van de netto-rendabiliteit voor investeerders in gemeubileerde woningen diepgaand.
Aanrader : Hoe uw verbindingsproblemen met webmail Strasbourg snel op te lossen
Concreet ziet een investeerder die zijn gemeubileerde eigendom elk jaar afschrijft om zijn huidige belasting te verlagen, deze besparing teruggevorderd door de fiscus op het moment van de overdracht.
De impact is niet marginaal. Volgens de analyses van het bureau CPIM kan de uitgaande belasting op een gemiddelde transactie oplopen van 20.000 tot 50.000 euro aan extra belasting. Deze meerkost dwingt tot heroverweging van de houdduur: onder de 22 jaar weegt de belasting zwaar op de algehele prestatie van de gemeubileerde investering onder het werkelijke regime.
Lees ook : Hoe de groei van uw bedrijf in 2024 te stimuleren met digitale middelen
Voor een investeerder die zijn vastgoedportefeuille wil diversifiëren, verandert deze hervorming de afweging tussen gemeubileerde verhuur en ongemeubileerde verhuur. Het moedigt ook aan om de investeringsoplossingen van ALO Immobilier te verkennen die het mogelijk maken om verschillende houdstrategieën te vergelijken voordat men zich verbindt.
SCPI nieuwe generatie: vastgoeddiversificatie zonder directe beheer
De SCPI’s vormen een vaak genoemde maar zelden geanalyseerde hefboom voor diversificatie in zijn recente dimensie. De markt van SCPI’s heeft turbulentie gekend, met prijsdalingen van aandelen op sommige historische voertuigen. Tegelijkertijd is er een nieuwe generatie SCPI’s ontstaan.
Deze recente fondsen hebben onderscheidende kenmerken:
- Ze zijn gelanceerd na de correctie van waarderingen, waardoor ze activa kunnen verwerven tegen aangepaste prijzen, zonder het gewicht van een overgewaardeerd vermogen uit voorgaande jaren
- Hun investeringsstrategie richt zich vaak op specifieke segmenten (logistiek, gezondheid, horeca) in plaats van de algemene kantoorruimte die de moeilijkheden heeft geconcentreerd
- De liquiditeit en transparantie over de kosten krijgen meer aandacht van de beheersmaatschappijen, onder druk van regelgeving
De recente SCPI’s kopen tegen lagere waarderingen dan de historische fondsen. Dit technische punt, vaak verwaarloosd, betekent dat een investeerder die vandaag instapt in een SCPI van de nieuwe generatie niet het risico van latente waardevermindering draagt dat op sommige oudere voertuigen rust.
Sommige vermogensbeheerders melden dat de instroom naar deze nieuwe fondsen versnelt. Anderen herinneren eraan dat hun prestatiehistorie te kort blijft om betrouwbare conclusies te trekken over hun soliditeit op lange termijn.
Houdduur en fiscaliteit: het echte criterium voor diversificatie in 2024
Diversificatie van vermogen beperkt zich niet tot het vermenigvuldigen van soorten activa. Het speelt ook een rol in de houdduur van elk actief, een parameter die de LMNP-hervorming strategischer dan ooit maakt.
Het Franse regime voor vastgoedwinsten voorziet in een totale vrijstelling van inkomstenbelasting na 22 jaar bezit, en een vrijstelling van sociale bijdragen na 30 jaar. Met de herintegratie van de afschrijvingen LMNP, worden snelle rotatiestrategieën aanzienlijk minder rendabel dan lange houdstrategieën.
Een gediversifieerde vastgoedportefeuille in 2024 profiteert van een combinatie van:
- Langdurige activa (hoofdverblijf, ongemeubileerde verhuur in gebieden met hoge vraag) die volledig profiteren van de kortingen voor houdduur
- Collectieve voertuigen zoals SCPI om toegang te krijgen tot segmenten (kantoren, handel, logistiek) zonder een te groot kapitaal te immobiliseren of huurders te beheren
- Een portefeuille van gemeubileerde kortetermijn- of middellangetermijnverhuur, afgestemd op de nieuwe fiscale uitgangsregels, met een duidelijk gedefinieerde houdduur vanaf de aankoop
Deze benadering op basis van de houdduur voorkomt de klassieke valkuil van het accumuleren van vergelijkbare activa in hetzelfde gebied, in de veronderstelling dat men diversifieert terwijl men het geografische en fiscale risico concentreert.
Verhuurmarkt: tegenstrijdige signalen afhankelijk van de segmenten
De markt voor huurinvesteringen zendt tegenstrijdige signalen uit afhankelijk van de segmenten. De grote metropolen zien hun prijzen stabiliseren na dalingen, terwijl middelgrote steden met een hoge studentenpopulatie steeds meer investeerders aantrekken, gesteund door een sterke huurvraag en toegankelijkere aankoopprijzen.
Daarentegen blijft het kantoorsegment onder druk staan. Thuiswerken heeft de behoeften van bedrijven blijvend veranderd, en de leegstandpercentages in sommige kantoorpanden herstellen niet. Voor een particuliere investeerder is het nu gemakkelijker om zich bloot te stellen aan kantoren via een gespecialiseerde SCPI dan via een directe aankoop.
De nieuwbouw in de residentiële sector kampt met een ander probleem: de stijgende bouwkosten hebben de marges van ontwikkelaars onder druk gezet, wat het beschikbare aanbod beperkt. Deze schaarste ondersteunt de prijzen in de nieuwbouw, maar vermindert ook de mogelijkheden voor aankoop onder gunstige voorwaarden.
De beschikbare gegevens stellen niet in staat om een eenduidige richting van de markt te concluderen. Diversificatie blijft een pragmatische reactie op deze onzekerheid, op voorwaarde dat deze is gebaseerd op fiscale en houdduurcriteria, niet alleen op de vermenigvuldiging van activa.